Blick auf die Spree
  • Marktentwicklung

Marktentwicklung in Berlin: Die Hauptstadt bleibt weiter attraktiv

Berlin nimmt weiterhin bei Investoren eine entscheidende Rolle ein. Das liegt unter anderem an ihrer hohen Einwohnerzahl, der steigenden wirtschaftlichen Bedeutung und der höheren Relevanz des Umlands.

Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser

Die Wohnungsnachfrage ging während der Hochphase der Pandemie 2020/21 leicht zurück. Sie hat sich seit Jahresanfang 2022 wieder erholt. Die Wohnungsmieten stiegen im Laufe des Jahres 2021 um durchschnittlich 4,5 Prozent auf 10,55 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Teilweise sind dies Nachholeffekte, nachdem der Berliner Mietendeckel im März 2021 für nichtig erklärt wurde. Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand erhöhten sich um durchschnittlich 8,5 Prozent. Im Schnitt werden 5.550 Euro gezahlt, in der Spitze 8.740 Euro. Größer waren die Steigerungen im Neubaubereich: Hier stiegen die Kaufpreise um 13 Prozent gegenüber 2021. Die Zunahme geht allerdings nicht nur auf die höhere Nachfrage bei knappem Angebot, sondern vorrangig auf die gekletterten Baupreise zurück.

Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern ist weiterhin hoch. Baukosten und Aufteilungsverbote führen dazu, dass ein gewünschter Mehrerlös für Dachausbauflächen in Mehrfamilienhäusern nur erzielt werden kann, wenn diese Flächen bereits nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt sind. Der Berliner Markt für Wohninvestments verbuchte 2021 ein Rekordergebnis mit einem Transaktionsvolumen von 26,2 Mrd. Euro. 

Gewerbeimmobilien

Im Bürosegment stieg der Flächenumsatz 2021 wieder auf über 800.000 Quadratmeter an. Dies liegt noch unter dem Vor-Corona-Umsatz (1 Mio. Quadratmeter), aber bereits höher als 2020 (723.000 Quadratmeter). Der Leerstand stieg auf 3,4 Prozent. Leicht erhöhte sich die Spitzenmiete: von 40 auf 41,40 Euro pro Quadratmeter (plus 3,5 Prozent). Gleiches gilt für die Durchschnittsmiete, die von 28,30 Euro auf 28,50 Euro stieg (plus 1 Prozent). Im Laufe des Jahres 2022 sollen etwa 715.000 Quadratmeter Bürofläche fertig gestellt werden; für den Großteil existieren schon jetzt Vormietverträge.

Ausblick

In der deutschen Hauptstadt ist die Büronachfrage mit dem Beherrschen der Pandemie zurückgekehrt. Lediglich periphere Lagen und nicht zeitgemäße Flächen haben es schwerer. Der Wohnimmobilienmarkt bleibt stabil, trotz zu erwartenden sinkenden Kaufpreisfaktoren steigen die Mieten. Für liquide Anleger ergeben sich mit den geänderten Eigenkapitalanforderungen der Banken neue Chancen. Wer bereit ist, eine höhere Eigenmittelquote zu erfüllen, kommt auf dem Investmentmarkt schneller zum Zug.

Marktdaten

Mietpreise Wohnen Bestand:
Euro/m²

  2020 2021 2022 Trend
Gute, sehr gute Lage 13,00–18,00 13,50–18,50 14,00–19,50
Mittlere Lage 10,00-12,00 10,00-11,70 10,50-12,50
Einfache Lage 9,00-10,50 9,00-10,20 9,50-11,20

Kaufpreisfaktoren
Faktorspanne x-fache der Jahresnettomiete

  2020 2021 2022 Trend
Zinshäuser/Wohn- & Geschäftshäuser 28,0–40,0 28,0–44,0 28,0–38,0
Büro- und Geschäftshäuser 23,0–30,0 22,0–30,0 24,0–30,0

Büro 2021

Flächenumsatz in m² 801.000
Flächenbestand in m² 21.600.000
Flächenleerstand in m² 701.500
Leerstandsquote in % 3,4
Durchschnittsmiete in Euro/m² 28,50
Spitzenmiete in Euro/m² 41,40

Einzelhandel 2021
Mieten in Stadtteillagen

Alexanderplatz/Mitte 165,00–200,00 Euro/m²
Schloßstraße/Steglitz 60,00–90,00 Euro/m²

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