Berliner Immobilienmarkt 2024: Positive Signale bringen Investoren zurück

Berlin ist bei Investoren aus dem In- und Ausland beliebt. Die Haushaltseinkommen steigen und das Bruttoinlands- produkt wuchs 2023 preisbereinigt um 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2022: 4,9 Prozent). Damit verzeichnet Berlin im bundesweiten Vergleich die dritthöchste Zuwachsrate. In den kommenden Jahren steigt zudem die Einwohnerzahl: Laut Prognosen des Landes Berlin soll sie sich bis 2030 auf 3,91 Mio. erhöhen.

Die Wohnungsmieten sind in Berlin auf breiter Front am Steigen: Zwischen dem ersten Quartal 2023 und dem ersten Quartal 2024 erhöhte sich laut Statista die Durchschnittsnetto-Kaltmiete um rund 15,6 Prozent: Von 12,92 auf 14,93 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung wird nicht zuletzt aufgrund des stagnierenden Neubaus auch in Zukunft anhalten. Die wirksamste Eindämmung wäre der Bau von mehr Geschosswohnungen. Die Wohnungsmieten für Bestandsobjekte in guten bis sehr guten Lagen liegen zwischen 16,00 und 25,50 Euro.

Die anziehende Investorennachfrage nach Zinshäusern hat weitere Gründe. Die Zinssenkung der EZB im Frühjahr mindert teils die Finanzierungskosten für Investoren. Außerdem gibt es mit der AfA neue steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten. Zudem wurden neue Fördermittel auf den Weg gebracht. Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand gingen zwischen 2022 und 2023 um durchschnittlich 16 Prozent zurück. Davon waren vor allem Objekte mit Sanierungsstaus betroffen. Diese Preisanpassung ist mittlerweile überwiegend abgeschlossen. Die Preise haben sich stabilisiert, teils steigen sie.

Im ersten Halbjahr 2024 wurden in Berlin Gewerbeimmobilien für 1,8 Mrd. Euro veräußert. Das Volumen liegt leicht über dem Vorjahr. Die Bürospitzenmiete ist von 43,90 auf 44,60 Euro gestiegen. Die Durchschnittsmiete sank von 29,00 auf 28,70 Euro. Der Büromarkt entwickelt sich seit Corona in zwei Richtungen. Moderne, zentral gelegene Büros, die ESG-Bestimmungen erfüllen, sind gut vermietbar, die Spitzenmieten steigen. Bestandsgebäude hingegen mit Modernisierungsstau finden schwer Mieter. Auch Käufer machen eher einen Bogen um sie, nicht zuletzt, weil sie häufig zu einem nicht marktgängigen, erhöhten Preis angeboten werden.

Seit Frühjahr 2024 steigt die Investorennachfrage nach Immobilien wieder. Das gilt besonders für den Wohnungsbereich. Parameter wie steigende Mieten, ausbleibender Neubau, Bevölkerungswachstum und gute Wirtschaftsdaten ziehen nachhaltig Investoren an. Das sind derzeit vor allem Familiy Offices und private Investoren. Es ist damit zu rechnen, dass ab Ende 2024 wieder Versicherungen, Fonds und Pensionskassen stärker investieren.