Berlin ist bei Investoren aus dem In- und Ausland beliebt. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen steigt, die wirtschaftliche Bedeutung erhöht sich und die Einwohnerzahl wächst.
Zinswende, Inflation und Ukrainekrieg haben dazu geführt, dass im Sommer 2022 die Boom-Jahre in den meisten Immobilienmarkt-Segmenten ein Ende fanden. Mittlerweile ist der Verunsicherung vielfach Klarheit gewichen: Verkäufer und Erwerber haben sich auf das neue Zinsniveau eingestellt. Politische Entscheidungen zur Klimaneutralität im Gebäudebestand wurden getroffen und werden Planungssicherheit geben.
Aktuell ist der Berliner Wohnimmobilienmarkt zweigeteilt: Während die Preise für Zinshäuser und Eigentumswohnungen um teilweise 20 bis 30 Prozent sanken, kletterten die Kaltmieten für Mietwohnungen in den zurückliegenden zwölf Monaten um etwa 9 Prozent. Aktuell liegen sie in Bestandsobjekten bei durchschnittlich 17,70 Euro. Dabei werden beispielsweise in Steglitz Angebotsmieten von 15,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aufgerufen, in Mitte von 25 Euro. Auch die Neubaumieten haben sich erhöht auf durchschnittlich 25 Euro. Auch hier unterscheiden sich die Mieten. In Treptow liegt die Kaltmiete für neu abgeschlossene Verträge bei etwa 22 Euro, in Tiergarten und Wilmersdorf bei circa 32 Euro. Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand gingen teilweise zurück, größere Preisabschläge gab es für Objekte mit Sanierungsstaus. Im Schnitt werden 5.550 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Im Neubau legten die Preise in sehr guten Lagen leicht zu. An anderen Standorten blieben sie überwiegend konstant.
Im ersten Halbjahr 2023 wurden in Berlin Gewerbeimmobilien für 2,1 Mrd. Euro gehandelt. Damit liegt das Volumen 48 Prozent unter dem Vorjahresergebnis. Der Zehn-Jahresschnitt wurde um ein Drittel verfehlt. Moderne und Neubau-Büroflächen sind gut vermietbar; die Spitzenmiete erhöhte sich auf 43,90 Euro. Die Durchschnittsmiete stieg leicht auf 29 Euro. Flächen mit einer schlechten Heiztechnik, die ESG-Kriterien verfehlen, haben es auf dem Markt schwer. Der Büro-Leerstand nahm zu.
Die Zinswende hat dazu geführt, dass sich der Immobilienmarkt neu ausrichtet. Seit Mitte 2023 belebt sich die Nachfrage wieder. Vor allem eigenkapitalstarke Investoren sind auf der Suche. Letztlich darf nicht übersehen werden, dass in Berlin weiterhin hohe Preise erzielbar sind. Lag beispielsweise der Quadratmeterpreis veräußerter Eigentumswohnungen vor zehn Jahren bei durchschnittlich 2.280 Euro, werden heute für vergleichbare Objekte immer noch 5.550 Euro erzielt.
Mietpreise Wohnen Bestand:
Euro/m²
| 2021 | 2022 | 2023 | Trend | |
|---|---|---|---|---|
| Gute, sehr gute Lage | 13,50–18,50 | 14,00–19,50 | 15,00–24,50 |  |
| Mittlere Lage | 10,00-11,70 | 10,50-12,50 | 12,00-15,50 | |
| Einfache Lage | 9,00-10,20 | 9,50-11,20 | 10,00-12,50 | |
Kaufpreisfaktoren
Faktorspanne x-fache der Jahresnettomiete
| 2021 | 2022 | 2023 | Trend | |
|---|---|---|---|---|
| Zinshäuser/Wohn- & Geschäftshäuser | 28,0–44,0 | 28,0–38,0 | 17,0–25,0 |  |
| Büro- und Geschäftshäuser | 22,0–30,0 | 24,0–30,0 | 15,0–22,0 | |
Büro 2022*
| Flächenumsatz in m² | 760.000 |
| Flächenbestand in m² | 22.100.000 |
| Flächenleerstand in m² | 915.000 |
| Leerstandsquote in % | 4,1 |
| Durchschnittsmiete in Euro/m² | 29,00 |
| Spitzenmiete in Euro/m² | 43,90 |
Einzelhandel 2022 – Mieten in Stadtteillagen*
Mieten in Stadtteillagen
| Alexanderplatz/Mitte | 125,00–180,00 Euro/m² |
| Schloßstraße/Steglitz | 45,00–85,00 Euro/m² |
Quelle: diverse Marktberichte, keine eigene Erhebung
Der Blogbeitrag ist ein Auszug aus dem DAVE Marktreport 2023/2024. 25 Städte - 1 Netzwerk. Der Immobilien Marktreport kann hier kostenlos heruntergeladen werden.
