Hier finden Sie die vollständige Version des Interviews, erschienen im Zitty-Magazin 05-2020.
Corvin Tolle ist Geschäftsführer von Tolle Immobilien, einer Firma mit Sitz am Ku’damm, die etliche Wohneinheiten in der Stadt verwaltet. Beim Monopoly spielt der 50-Jährige, zudem Lobbiyst und FDP-Mitglied, gegen Zitty-Redakteur Philipp Wurm, der den Renditehunger von Tolles Branche kritisch sieht.
Text: Philipp Wurm
Foto: F. Anthea Schaap
»Berlin ist ein A-Markt«
Sind Immobilien-Unternehmer wirklich erbarmungslose Kapitalisten? Wir haben mit Corvin Tolle, Branchenmogul und gebürtiger Berliner, eine Runde Monopoly gespielt – und dabei über Gentrifizierung und Geschäfte diskutiert.
Das Monopoly-Spiel, dessen Brett im Konferenzraum am Ku’damm ausgeklappt wird, ist das Standardmodell: 29,95 Euro, gekauft im Karstadt, mit Bauland von Badstraße bis Schlossallee.
Im Duell gegen eine Hauptfigur der Immobilienbranche wollen wir die Praxisnähe des Spiele-Klassikers unter Beweis stellen, vor allem im Hinblick auf den Berliner Wohnungsmarkt. Und währenddessen über Reizthemen diskutieren: über Enteignung und den Mietpreisdeckel, über Gentrifizierung und urbane Veränderungsprozesse.
Der Gegenspieler heißt Corvin Tolle und ist Geschäftsführer von Tolle Immobilien, einer Firma, die im Auftrag von Kunden 2.500 Immobilieneinheiten in der ganzen Stadt verwaltet. Ein Homo Oeconomicus, der in der Öffentlichkeit regelmäßig die Interessen seiner Branche vertritt. Tolle ist zudem FDP-Mitglied; in die Partei sei er bereits 1998 eingetreten, „um ein Zeichen gegen Rechts und Links“ zu setzen.
Die Monopoly-Edition hält diverse Spielfiguren bereit, possierliche Tierchen, Comic-Helden und außergewöhnliche Erscheinungen. Tolle sucht sich einen Dinosaurier aus. „Der gefällt mir. Ich bin schon seit 1995 dabei im Immobilienmarkt, und es gibt ja Ansätze, unsere Branche auszulöschen. Das passt zu einer Art wie den Sauriern, die in einem früheren Erdzeitalter auch einmal vom Aussterben bedroht war“, frotzelt er. Der Reporter, der in einem Appartment in Neukölln wohnt, pickt sich einen Hund heraus: eine Promenadenmischung, wie sie auch auf den Bordsteinen der Sonnenallee entlanglaufen könnte. Tolle, der Gastgeber, verteilt danach die restlichen Utensilien, die Geldscheine, außerdem Häuser und Hotels, die erst einmal nur am Rand des Bretts umherliegen, ehe sie später gegen Bares zu Geldanlagen werden können.
Der Zitty-Reporter macht den ersten Zug und kauft die Neue Straße für 140 Mark. Tolle rückt auf die Badstraße vor, das Grundstück mit dem tiefsten Preis, für 60 Mark zu erstehen. In der Hauptstadt verläuft eine namensgleiche Straße – im armen, zugleich angesagten Wedding. Der Immobilienunternehmer, der am bürgerlichen Stadtrand Berlins aufgewachsen ist, schlägt zu.
Gewohnt haben Sie als Kind in Zehlendorf, sind dann in Moabit zur Schule gegangen. Wie haben Sie die Stadt vor der Wende erlebt?
Ich war viel mit meiner Mutter in der DDR; Ihre Familie lebte dort, weil sie noch im Herbst 1961 mit einem gefälschten Pass aus Ost-Berlin geflohen war. Während meine Freunde auf Mallorca waren, habe ich mit meiner Mutter in den Sommerferien in Luckenwalde am Baggersee in der Sonne gelegen. Da meine Großmutter und weitere Verwandte dort wohnten, war das eine schöne Zeit. Den Ballermann habe ich dann erst später kennengelernt und festgestellt, dass ich nichts verpasst habe.
In den 90ern waren Sie dann Student, haben erst kurz Politik am Otto-Suhr-Institut studiert, danach ein paar Semester Jura und sich dann für BWL eingeschrieben. War nach dem Mauerfall schon absehbar, dass sich der Wohnungsmarkt einmal so rasant entwickeln würde?
Im „Stern“ wurden riesige, ausklappbare Bilder abgedruckt, die Hochhäuser am Alexanderplatz zeigten. Es gab damals die Vision, dass Berlin wächst – von Politikern heraufbeschworen, von Medien hochgejazzt. Um das Wachstum anzukurbeln, hat die damalige Bundesregierung Immobilienentwicklern große Steuervorteile in Aussicht gestellt – wenn man Neubauten errichtete, konnte man 100 Prozent der Baukosten steuerlich abschreiben. Doch die Euphorie verebbte schnell. Der prognostizierte Zuzug trat nicht ein, und die Vision, dass Berlin sich von Frankfurt/Oder bis Brandenburg an der Havel ausdehnte, verschwand schnell, die Stadt hatte keine Vision. Stattdessen kehrte der Wolf in die Mark Brandenburg zurück.
Was waren die Folgen der Geisterstimmung im Nachwende-Berlin der 90er?
Wer in Berlin baute oder Immobilien kaufte, merkte schnell, dass sich die Projekte kaum rechneten. Die Mieten waren niedriger als in Bielefeld; die Aussicht auf Gewinne gering. Als ich nach meinem BWL-Studium als Makler anfing, musste ich den Leuten die Immobilien hinterhertragen. Der „Focus" titelte damals über Berlin „Preise wie in Bielefeld". Diese Phase war Grundlage einer Politik, unter deren Folgen wir heute leiden: Große Teile des öffentliche Wohnungsbestand wurden verkauft. 2004 hat die GSW 65.700 Wohnund Gewerbeeinheiten an Goldman Sachs und Cerberus veräußert, für lächerliche Kaufpreise.
Was halten Sie rückblickend vom Verkauf der städtischen Wohnungen?
Aus marktwirtschaftlicher Sicht war das richtig. Das Land war hochverschuldet, die GSW hatte 1,56 Milliarden Euro Schulden, mit den Verkäufen hat man, trotz der niedrigen Preise, die Haushaltskasse aufgebessert da die GSW für das Land Berlin nur Kosten verursacht hat. Der Wohnungsleerstand betrug damals zehn Prozent. Außerdem bin ich der Meinung, dass die Bewirtschaftung von Beständen in privater Hand besser gelingt als Immobilienbetreuung in kommunaler Hand.
Als Monopoly-Spieler ist Tolle dagegen öffentlichen Besitztümern nicht abgeneigt – so lange sie die Hektar drumherum aufwerten. Weshalb er auch den Südbahnhof erwirbt. „Wer weiß, was einmal um dieses Gebäude herum passiert“, erklärt er. Im boomenden Berlin der Jetztzeit ist die Gegend um den Hauptbahnhof eine ähnliche Verheißung. Davon künden die millionenschweren Neubau-Viertel, die dort aus dem Boden schießen, die Europa-City etwa und das Quartier Heidestraße. Eine Kulisse, die den Hunger der Immobilienbranche zeigt.
Der Berliner Immobilienmarkt ist doch überhaupt erst wegen privater Investoren zum großen Wahnsinn geworden. Die Preise spielen verrückt, die Beziehungen zwischen Eigentümern und Mietern leiden. Manche Berliner werden regelrecht tyrannisiert, um aus ihren Wohnungen geekelt zu werden …
Die Mietsteigerungen sind im Durchschnitt nicht exorbitant hoch. Wenn in Neukölln zum Beispiel die Mieten in den vergangenen zehn Jahren um fast 250 Prozent gestiegen sein sollen, heißt das nichts anderes, als dass die Mietpreise von 2,50 Euro auf etwas mehr als sechs Euro hochgeklettert sind. Damit nähern sich die Mieten dem marktüblichen Niveau deutscher Großstädte.
Was nichts an den rüden Entmietungsstrategien mancher Immobilienunternehmer ändert. Da ist die türkische Familie, die seit den 80ern in Kreuzberg wohnt und nun an den Stadtrand ziehen muss, weil sie sich die Miete nicht mehr leisten kann – oder die Krankenpflegerin in Neukölln, deren Vermieter Eigenbedarf anmeldet ...
Bevor einem Mieter gekündigt wird, muss vieles passieren. Die Gesetze in Deutschland sind mieterfreundlich. Das Hauptproblem in Berlin ist ja eher, dass das Arbeitseinkommen der Menschen langsamer steigt als die Miete.
Auf dem Monopoly-Brett bleibt Tolle einkaufsscheu. In Zeiten von Mietendeckel und anderen staatlichen Eingriffen hat das Betongold offenbar an Anziehungskraft verloren. Zwischendurch werden auf verschiedenen Feldern immer wieder Steuern fällig. Die Urheber des Monopoly-Spiels, das schon seit den 30er Jahren vertrieben wird, haben die ordnende Hand von Vater Staat nicht vergessen.
Haben Sie kein Verständnis, dass die Rufe nach Regulierungen des Immobilienmarkts lauter werden? In keiner Stadt in Deutschland spielt diese Branche derart Schicksal.
Es gibt bereits jetzt schon viele wirkungsvolle Instrumente, den Mietspiegel zum Beispiel, der die Miete jetzt schon deckelt. Als weiteres Instrument kommt jetzt der Mietendeckel, der sehr restriktiv ist und die Mieten einfrieren und reduzieren soll. Was in der ganzen Diskussion vergessen wird: Der Bundesgesetzgeber hat das Mieterhöhungsverlangen von 30 auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren reduziert. Vom kommunalen Vorkaufsrecht, das immer häufiger angewendet wird, halte ich dagegen nicht so viel. Es führt zu Straßenzügen, von denen eine Seite in kommunaler Hand ist und die andere Seite im Besitz der freien Wirtschaft. Da zeigen die Mieter auf der einen Seite auf die gegenüberliegende Häuserreihe und beschweren sich: Ihr seid privilegiert, ihr müsst weniger Miete zahlen! Das erhöht den ohnehin schon großen Druck auf den Kessel.
Was halten Sie von Volksbegehren wie „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“?
Meiner Meinung nach würden Neubauprogramme die angespannte Situation beruhigen. Man sollte dabei über Baulückenschließung reden. Zum Beispiel Flachbauten aufstocken und Initiativen von Aldi und Lidl aufgreifen, die anbieten, auf deren Dächern zu bauen. Außerdem wäre da das Tempelhofer Feld. Das ist 300 Hektar groß, eine Randbebauung entlang der Autobahn würde überhaupt nicht stören. Mein Vorschlag wäre: Lasst uns Geld nehmen und dort und woanders mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften und den Freien sozialen Wohnungsbau machen. Fiftyfifty!
Sie vertreten also im Ernst die Meinung, dass weitere Gesetze gar nicht nötig sind?
Ja, es gibt auch auf Eigentümerseite schwarze Schafe. Bestehende Verordnungen und Gesetze müssen umgesetzt und Verstöße sanktioniert werden. Ein Generalverdacht gegen die ganze Branche hilft nicht weiter. Viele Vermieter wägen ausführlich ab, ob sie die Miete erhöhen. Unsere Sozialgesellschaft ist immer noch stark genug, um Schieflagen auf dem Wohnungsmarkt individuell zu lösen statt per Gesetz.
Was leiten Sie ab aus dem Artikel 14 im Grundgesetz „Eigentum verpflichtet“?
Sie müssen als Eigentümer in eine Immobilie einzahlen. So wie wir uns morgens mit Cremes und Shampoos pflegen, so ist es vonnöten, dass auch ein Haus gepflegt wird. Der Gesetzgeber schreibt viel vor. Alte Heizungen müssen ausgewechselt, energetische Sanierungen vorgenommen werden. In der Nachwendezeit mussten Vermieter veraltete Bleirohre ersetzen. Oder Außen-WCs abreißen, um Mietern anschließend in den eigenen vier Wänden eine Toilette einzubauen. Die meisten Vermieter nehmen all das sehr ernst.
Wenn Vermieter ohnehin so großzügig und sozial sind, dann wird es jetzt auch nicht stören, wenn die Mieten für die kommenden Jahre eingefroren werden, so wie beim Mietpreisdeckel, oder?
Der Mietendeckel löst nicht das Problem, dass Menschen benachteiligt werden, wenn sie umziehen. Nehmen Sie zum Beispiel die Fünf-Zimmer-Wohnung am Kurfürstendamm, die 9,80 Euro pro Quadratmeter kosten soll. Dort wird der gut verdienende Studienrat den Zuschlag bekommen - und nicht der Bedürftige mit Acht-Personen-Haushalt. Die Auswahl obliegt immer noch dem Vermieter. Zudem wird es einen Schwarzmarkt für Abstandszahlungen geben. Viele Vermieter werden etwa ein paar tausend Euro Abstand für den alten Kühlschrank oder das Ikea-Bett verlangen, um entgangene Mieteinnahmen zu kompensieren.
Hat nicht trotzdem jemand wie Kevin Kühnert recht, der fordert, dass Wohnraum von der Kapitalbildung ausgenommen werden sollte?
Wohnungen sind auch für den Handwerkermeister die Altersvorsorge, ein Baustein der Vermögensbildung - nicht nur für Millionäre. Viele private Rentenversicherungen investieren in Wohnungsbestände, um die Altersvorsorge von vielen abzusichern. Unser Rentensystem ist finanziell sowieso schon an seine Grenzen geraten, da sollte privater Besitz eine Möglichkeit der Vermögensbildung sein.
In der simulierten Welt des Monopoly-Spiels grassiert mittlerweile das Baufieber. Der Zitty-Reporter ist an der Badstraße interessiert, die seinem Gegenspieler gehört. Mit ihr könnte er eine Straßenreihe komplettieren. Tolle verkauft für 100 Mark und streicht damit eine 66-prozentige Rendite ein. Der Immobilienverwalter: eine Cash-Cow der Aktionäre? Der Reporter darf im Gegenzug die Bagger bestellen. Für 200 Mark werden jeweils zwei Häuser auf Turm- und Badstraße errichtet. Sind die Gebäuderiegel bald schon Wertanlagen für Immobilienfonds?
Dass Wohnungen die Kapitalanlagen der kleinen Leute sind, zum Beispiel des Postangestellten aus Dänemark, der in einen Fonds einzahlt, zu dessen Portfolio eine Immobilie in Neukölln gehört, macht den Immobilienmarkt noch nervöser …
Der Eigentumswohnungsbestand liegt in Berlin gerade einmal bei 15 bis 17 Prozent. Darunter sind viele Privatvermieter, für die Eigentumswohnungen Bestandteil ihres Vermögensaufbaus sind und die damit für die Altersvorsorge dienen. Diesen Vermieter interessiert vor allem:
Überweist der Mieter regelmäßig seine Miete? Zudem ist Berlin eine A-Stadt, eine Hauptstadt eines starken europäischen Landes und damit ein Ausnahmemarkt im positiven Sinne, der die Leute mehr anzieht als der Harz oder Wanne-Eickel.
Ihre Firma betreut über 2.500 Einheiten mit etwa 400 Kunden. Gäbe es Umstände, die Sie dazu bringen könnten, manche Immobilienbesitzer nicht in Ihren Kundenstamm aufzunehmen? Da wären zum Beispiel die Samwer-Brüder, die mittlerweile stadtweit Immobilien im Wert von 150 Millionen Euro besitzen. Die Internetunternehmer schrecken auch nicht davor zurück, Kultur-Institutionen wie den Privatclub in Kreuzberg auszusaugen, indem sie dort Mietpreise ins Exorbitante erhöhen. Würden Sie Dienstleister für solche Leute sein wollen?
Wir trennen uns auch von Kunden, wenn gesetzliche Regulatorien nicht eingehalten werden. Der Mietspiegel und das Gesetz sind Guidelines für Vermietungen. In der Vergangenheit haben wir uns auch von Kunden getrennt, denen eine Rendite-Erwirtschaftung wichtiger war als eine ordentliche Bewirtschaftung.
Der Immobilienunternehmer setzt seine Spielfigur auf die Badstraße, die mittlerweile zum Portfolio seines Rivalen gehört. Folglich muss er latzen: 30 Mark. Erstmals im Verlauf des Spiels werden Immobilien damit zu Einkommensquellen. Ein großer Moment! Knapp zwei Stunden sind zu diesem Zeitpunkt schon vergangen. Monopoly: der Marathon unter den Brettspielen. Die Spieler vertagen die Partie. Der Reporter hat inzwischen entschieden, was er mit den Mieteinnahmen macht: eine Genossenschaft gründen, um die Immobilie per kommunalem Vorkaufsrecht den Menschen der Stadt zuzuschlagen. In Berlin haben per Vorkaufsrecht schon in 49 Fällen (Stand August 2019) Immobilien den Besitzer gewechselt. Ein Anfang, um den Markt zu besänftigen.
