Entwicklung des Immobilienmarkts
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Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt mit und nach Corona?

Der DAVE-Sachverständigenrat geht in einem Sondergutachten von einem realistischen Szenario aus, dass schon im dritten Quartal 2020 wieder ein Wachstum erwartet wird. Durch eintretende Aufholeffekte könnte es sogar im nächsten Jahr zu einem ausgeprägten Wachstum kommen.

Dazu Peter Schürrer, DAVE-Geschäftsführer, Schürrer & Fleischer Immobilien: „Je schneller wir wieder nach und nach den Lockdown lockern, werden die wirtschaftlichen Folgen sowohl für Unternehmen als auch für private Haushalte in der großen Mehrheit überschaubar bleiben. Und in der Folge wäre dies auch mit dem Immobilienmarkt der Fall."

Matthias Wirtz, Leiter Research beim DAVE-Partner KSK-Immobilien, ergänzt: „Weil es nie eine Blase gab, kann auch nichts platzen. Die Preisanstiege der letzten Jahre waren die Folge sinkender Renditeanforderungen und einer in Teilen erstaunlich geringen Risikoeinschätzung der Mietzahlungssicherheit einzelner Branchen. Während die Renditeanforderungen angesichts der weiter vorhandenen Liquidität im Markt und der sogar noch gesunkenen Zinsen auch weiterhin sehr niedrig bleiben werden, so wird sich die Risikoeinschätzung gegenüber so mancher Branche in den nächsten Wochen weiter verschieben. ´Weiter´ verschieben, weil wir im Kern nicht sehen, dass sich Einschätzungen fundamental drehen, sondern dass sich bereits absehbare Trends der letzten Monate jetzt deutlich beschleunigen und an Ausmaß gewinnen.“

Corvin Tolle, Geschäftsführer bei Tolle Immobilien, über Berlin: "Wir gehen davon aus, dass es zu einer Flucht in Sachwerte kommen wird und die lokale Marktlage in der Hauptstadt stabil bleibt."

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So bewertet DAVE die Entwicklung in den einzelnen Assetklassen

So entwickelt sich der Immobilienmarkt
So entwickelt sich der Immobilienmarkt

Selbstgenutztes Wohnen: Preise werden marktbezogener

Die Nachfrage wird zwar tendenziell rückläufig sein, das Angebot aber immer noch übersteigen. Insgesamt wird erwartet, dass die Märkte und Preise wieder marktbezogener werden. Die Finanzierungskonditionen bleiben günstig, und in der Zeit sozialer Isolation wurden die Vorzüge des Lebens im Umland für einige Menschen spürbar.

  • Kurzfristig wird es kaum Veränderungen kommen. Langfristig zeichnet sich hier eine positive Entwicklung ab.

Wohnen als Kapitalanlage: Stabile Investments

Das Mietausfallrisiko mag leicht steigen, aber angesichts mangelnder Alternativen wird die Fluktuation nicht zunehmen. Mietstundungen werden durch die Möglichkeit der Kreditstundungen kompensiert. Die Volatilität der Aktienmärkte in der Krise hat zudem deutlich gemacht, wie stabil Wohnimmobilieninvestments sind. Die Liquidität im Markt ist weiter hoch, und entsprechend wird es auch die Nachfrage sein. Insgesamt wird die Assetklasse Wohnen als Gewinner aus der Krise hervorgehen.

  • Auch hier gibt es kurzfristig kaum Folgen und langfristig eine positive Entwicklung.

Büroimmobilien: Investoren werden weiterhin Gewerbeobjekte mit bonitätsstarken Mietern schätzen

Ein konjunktureller Einbruch geht auch immer mit einer differenzierten Büroflächennachfrage einher. Zudem dürfte das Kostenbewusstsein auf Mieterseite steigen und entsprechend der Trend zu immer neuen Spitzenmieten ins Stocken geraten. Dennoch ist der Markt aktuell von einem viel zu geringen Angebot an qualitätsvoller Fläche geprägt. Und Investoren werden auch weiterhin Gewerbeobjekte mit bonitätsstarken Mietern schätzen. Die Bewertungsmaßstäbe für Mieter könnten sich allerdings verändern. Hier wird mehr Desk Sharing und Homeoffice, auch zukünftig, zu Flächenoptimierungen und in Teilen leicht abnehmender Nachfrage führen.

  • Diese Assetklasse wird, sofern sich das Mieterverhalten nicht radikal ändert, im Wesentlichen konstant bleiben.

Einzelhandel, insbesondere 1A-Lagen: Rahmenbedingungen der Mietverträge erleben tiefgreifenden strukturellen Wandel

Ein Segment, das ohnehin schon unter erheblichem Druck war. Die Mieten zeigten sich bereits eher rückläufig, das wird weiter anhalten. Generell steht dem Einzelhandel ein tiefgreifender struktureller Wandel bevor. Zudem ist in Abhängigkeit zur Größe der erd- und mehrgeschossigen Handelsflächen im Verhältnis zum Gesamtvolumen eine mögliche, temporäre Wertanpassung denkbar. Langfristig wird die Highstreet-Immobilie ihre hohe Attraktivität halten – insbesondere, wenn auch Kommunen und Städte bereit sind in City-Infrastruktur zu investieren, in erlebbare öffentliche Räume mit Attraktionen für junge und ältere Gruppen. Shop-Konzepte werden durch die Corona-Krise nochmals zeitlich flexibler angemietet, auch mit Plattform-Handelskonzepten sowie durch Hersteller direkt, da die Händler eigene Handelsaktivitäten der Produzenten nicht mehr kalkulatorisch abbilden können.

  • In diesem Sektor ist eine negative Entwicklung absehbar.

Handel – Nahversorger: Robuster Gewinner, auch gegenüber Onlinehandel

Einer der Gewinner in Krisenzeiten. Auch gegenüber dem Onlinehandel robust, haben die Versorger in der Krise zudem ihr Geschäftsmodell der Lieferservices weiter ausgebaut und am Markt etabliert.

  • Die Entwickung der Handel- und Nahversorgerimmobilien zeigt in eine positive Richtung.

Hotel: Renditen werden anziehen

Die Tourismusbranche wird mit am längsten benötigen, um sich von der Krise zu erholen. Und auch die Übernachtungszahlen im Rahmen von Messen (auch wenn aktuell geplant ist, die meisten nachzuholen) werden erst einmal niedriger ausfallen. Noch ist unklar, ob alle Betreiber die Krise überstehen. In jedem Fall werden am Investmentmarkt die zuletzt sehr niedrigen Renditen für Hotels wieder deutlich anziehen. Dennoch wird sich generell das Thema Globalisierung als auch Tourismus generell definitiv nicht stoppen lassen.

  • Auch wenn sich Tourismus und Globalisierung als Trends fortsetzen, werden die Folgen von Corona in dieser Branche spürbar sein.

Logistik: Warenumschlagsvolumen steigt weiter

Egal ob light oder urban Logistik – solange es nicht zu einer langanhaltenden Rezession kommt, wird das Warenumschlagsvolumen weiter steigen und die Erfordernisse an neuen, hochautomatisierten Logistikimmobilien auch. Die Assetklasse erfährt durch die aktuelle Krise eine neue Wahrnehmung und wird einer der Krisen-Gewinner sein. Gerade in Teilsegmenten wird Logistik stark wachsen, besonders wegen der Re-Integration von national relevanten Segmenten für die Basisversorgung, u.a. im Bereich Health Care und Lebensmittelversorgung. Ebenso sind Pharma-Themen stärker in der Rückentwicklung nach Deutschland als auch hinsichtlich der Produktionsprozesse. Dieser Aspekt kompensiert möglicherweise auch eine zurückhaltendere Nachfrage von automobilnahen Zulieferern.

  • Die Assetklasse von Logistikimmobilien zählt zu den Krisengewinnern.

Spezialimmobilien: Kitas

Kindertagesstätten waren in den letzten Jahren der „Uprising Star“. Ausgelöst durch den völlig unterschätzen Bedarf seitens der Kommunen entstanden überall im Land neue Kitas. Ausgestattet mit langlaufenden Betreiberverträgen, oftmals durch Bürgschaften oder Patronatserklärungen der Kommunen abgesichert und in manchen Fällen durch Mietzuschüsse sogar noch unterstützt. Wurden ältere Kitas, gerade in wirtschaftlich schwächeren und peripheren Lagen, noch vor wenigen Jahren allenfalls zu Faktoren vom 14- bis 17-fachen gehandelt, war zuletzt das 21- bis 24-fache zunehmend normal. Anders als bei Restaurants oder Hotels sind die wirtschaftlichen Folgen für Betreiber und Immobilieneigentümer von Kitas aktuell erst einmal gering. Der Trend der letzten Zeit wird entsprechend weiter an Dynamik gewinnen und Kitas als sozial nachhaltige und sichere Immobilieninvestition noch nachgefragter werden. Ein weiteres Steigen der Preise ist sehr wahrscheinlich.

  • Die neue Wertschätzung für Kitas zeigt eine positive Entwicklung dieser Assetklasse voraus.

Spezialimmobilien: Sozialimmobilien

Sozialimmobilien mit städtischen Nutzern sind definitiv ein Gewinner. Immobilienarten, die nicht von der aktuellen Konjunkturlage abhängig sind, werden zukünftig als noch sicherere Anlage bewertet. Die Renditen könnten also noch weiter sinken. Zudem ist der Megatrend demographischer Wandel schon lange ein wesentlicher Treiber für diese Assetklasse, die damit auch langfristig ein hohes Potenzial verspricht.

  • Sozialimmobilien sind nicht von der aktuellen Konjunkturlage abhängig und stellen auch weiterhin eine sicherere Anlage dar.

Fazit

Jens Lütjen, Robert C. Spies, bewertet die Dynamik des Immobilienmarkts insgesamt positiv: „Nachfrageseitig wird es durch die Corona-Krise zu neuen Investorenankaufsprofilen kommen. Zudem wird es in Deutschland neue Marktteilnehmer geben, die die Stabilität des hiesigen Marktes im europäischen und internationalen Umfeld sehr zu schätzen wissen – auch nach den Erfahrungen der letzten Wochen – mit hoher Verbindlichkeit und Disziplin politisch wie bevölkerungsseitig“.

Die gesamte DAVE-Pressemeldung können Sie hier nachlesen: https://dave-net.de/news/5852

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