Kaum ein Thema hat Hausbesitzer in Deutschland in den letzten Jahren so beschäftigt, verunsichert und teilweise regelrecht in Angst versetzt wie das Heizungsgesetz. Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) aus dem Jahr 2023 – umgangssprachlich schlicht „Heizungsgesetz” genannt – war politisch wie gesellschaftlich ein Aufreger sondergleichen. Zwangsweise Heizungswechsel, Verbote für Gas und Öl, die pauschale 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht: Millionen Eigentümer fragten sich, ob sie ihre Immobilien noch halten, vermieten oder verkaufen können – und zu welchem Preis.
Jetzt kommt Bewegung in die Sache. Und das Ergebnis ist für viele Eigentümer eine echte Erleichterung.
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz: Mehr Freiheit, weniger Zwang
CDU/CSU und SPD haben sich in ihren Eckpunkten vom 24. Februar 2026 auf ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) verständigt, das das bisherige Heizungsgesetz ablösen soll – und zwar vollständig. Die bürokratischen §§ 71 bis 71p sowie § 72 des GEG werden gestrichen. Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien entfällt. Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten werden abgeschafft.
Was bleibt, ist ein technologieoffener Ansatz, der Eigentümern wieder die Entscheidungshoheit zurückgibt: Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung, Biomasse – oder auch weiterhin Gas und Öl, sofern diese ab 2029 schrittweise mit einem wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden (die sogenannte „Bio-Treppe”, startend mit mindestens 10 Prozent CO2-neutralen Brennstoffen ab dem 1. Januar 2029). Entscheidend ist dabei: Niemand wird gezwungen, eine funktionierende Heizung auszutauschen. Das neue Gesetz soll vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten.
Das ist eine gute Nachricht – und sie ist es wert, klar kommuniziert zu werden. Die jahrelange Verunsicherung, die viele Eigentümer dazu gebracht hat, Kaufentscheidungen hinauszuzögern, Sanierungen zu bremsen oder Immobilien vorschnell zu verkaufen, verliert damit ihren wichtigsten Treiber.
Aber: Energie bleibt ein zentrales Thema – erst recht bei der Finanzierung
Wer jetzt denkt, das Thema Energieeffizienz sei damit vom Tisch, liegt falsch. Es verlagert sich lediglich – von staatlichem Zwang hin zu handfestem wirtschaftlichem Druck. Und dieser Druck kommt heute vor allem von einer Seite, die viele Eigentümer unterschätzen: den Banken.
Banken fordern den Energieausweis inzwischen regelmäßig im Rahmen der Kreditprüfung an. Hintergrund sind europäische Nachhaltigkeitsvorgaben und Berichtspflichten, die Kreditinstitute dazu verpflichten, die Energieeffizienz ihrer Finanzierungen zu berücksichtigen. Häufig wird zusätzlich nach einem Sanierungsfahrplan oder dem angestrebten Effizienzhaus-Standard gefragt. Für Immobilienkäufer hat das direkte Konsequenzen: Gute Effizienzwerte können sich positiv auf die Kreditkonditionen auswirken – energetisch schwächere Gebäude werden dagegen oftmals nur noch in Verbindung mit einem schlüssigen Sanierungskonzept finanziert.
Das ist keine abstrakte Zukunftsmusik. Das ist die Realität auf dem deutschen Finanzierungsmarkt heute. Commerzbank, Allianz, ING und HypoVereinsbank bieten bereits Zinsnachlässe für Gebäude mit hohen Energieeffizienzklassen (A+ oder A), wobei Immobilien mit schlechten Bewertungen (F bis H) die Finanzierung erschweren, da Banken höhere Risiken sehen.
Konkret bedeutet das: Ein Gebäude mit niedriger Effizienzklasse verursacht höhere Betriebskosten und hat tendenziell ein höheres Sanierungsrisiko – was sich negativ auf die Bewertung der Immobilie und die Kreditwürdigkeit auswirkt. Umgekehrt signalisiert ein Haus mit guter Energieklasse geringe laufende Kosten und langfristige Wertstabilität.
Hinter diesem Trend stehen auch regulatorische Pflichten: Banken müssen im Rahmen von ESG-Offenlegungspflichten allen als Sicherheiten dienenden Immobilien eine Energieeffizienzklasse zuweisen – und die EZB führt bereits Klimastresstests durch, in denen das gesamte Immobilienportfolio einer Bank nach Energieklassen bewertet werden muss. Was für die Bank ein Regulierungsthema ist, wird für den Eigentümer zum Verkaufsargument – oder zum Hindernis.
Was das für Sie als Eigentümer konkret bedeutet
Ob Sie verkaufen, kaufen oder halten wollen – die Energieklasse Ihrer Immobilie ist heute kein Randthema mehr. Sie entscheidet mit darüber: ob ein potenzieller Käufer überhaupt eine Finanzierung zu guten Konditionen bekommt, wie hoch der Beleihungswert angesetzt wird, ob die Bank überhaupt finanziert oder ein Sanierungsnachweis verlangt wird, und letztlich: zu welchem Preis Ihre Immobilie marktgängig ist.
Das stellt Verkäufer wie Käufer vor Fragen, die ohne fachkundige Begleitung schwer zu beantworten sind. Lohnt sich eine energetische Sanierung vor dem Verkauf? Welche Maßnahmen steigern den Wert wirklich – und welche sind überdimensioniert? Was fordert die finanzierende Bank des Käufers, und wie beeinflusst das die Kaufpreisverhandlung? Wie ist die Immobilie im Wettbewerbsvergleich positioniert?
Genau hier setzen wir bei Tolle Immobilien an.
Warum Tolle Immobilien der richtige Partner für Kauf und Verkauf ist
Wir beraten Eigentümer und Investoren nicht erst seit dem Heizungsgesetz zu energetischen Fragen – und wir hören damit auch nicht auf, weil es nun gelockert wurde. Im Gegenteil: Jetzt, wo der staatliche Druck nachlässt, wird die individuelle Beratung umso wichtiger. Denn jeder Eigentümer steht vor einer anderen Ausgangssituation, einem anderen Gebäudezustand, einer anderen Käufergruppe – und anderen Finanzierungsrealitäten auf der anderen Seite des Verhandlungstisches.
Als spezialisiertes Investmentteam mit tiefer Marktkenntnis in Berlin und deutschlandweit, mit Zugang zum DAVE-Netzwerk und einem akademischen Fundament durch unsere Lehrtätigkeit im Bereich Real Estate Asset Management, können wir diese Fragen nicht nur stellen – wir können sie beantworten.
Wir analysieren den energetischen Zustand Ihrer Immobilie im Kontext des aktuellen Marktes. Wir wissen, welche Käufergruppen welche Energieklassen akzeptieren – und zu welchem Abschlag. Wir kennen die Finanzierungsrealitäten der relevanten Banken und können Verkaufsstrategien entsprechend ausrichten. Und wir begleiten Sie von der ersten Bewertung bis zum Notartermin.
Fazit: Das Heizungsgesetz geht – die Energieklasse bleibt
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ist eine überfällige Korrektur. Eigentümer können aufatmen. Der staatliche Zwang zum Heizungstausch ist Geschichte.
Aber der Markt vergisst nichts. Die Energieklasse einer Immobilie wird auch in den kommenden Jahren den erzielbaren Kaufpreis stark beeinflussen – weil Banken die Energieeffizienz beim Beleihungswert berücksichtigen, weil Käufer steigende Betriebskosten einpreisen, weil EU-Regulierung die Transparenz weiter erhöht, und weil energetisch schlecht aufgestellte Immobilien im Wettbewerb schlicht weniger Interessenten finden.
Wer das versteht und beim Kauf oder Verkauf richtig damit umgeht, hat einen entscheidenden Vorteil. Wer es ignoriert, verschenkt Geld.
Sprechen Sie mit uns, bevor Sie entscheiden. Wir zeigen Ihnen, wie die Energieklasse Ihres Objektes den Preis beeinflusst – und was Sie gegebenenfalls tun können.
