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  • Digitalisierung

Digitalisierung der Immobilienbranche und Home Staging

Von Smart Home über Virtual und Augmented Reality hin zu Künstlicher Intelligenz im Assetmanagement – die Immobilienbranche digitalisiert sich in allen Bereichen. Wir als Immobilienunternehmen profitieren von den neuen technologischen Möglichkeiten und erfinden uns in diesem Zusammenhang ständig neu. Aber wie ist es, als aktiver Pionier, diese Entwicklung voranzutreiben?

Diese Frage hat uns interessiert und wir haben uns mit Mehdi Sarraj darüber unterhalten. Er ist Gründer von Space Renovator, einem jungen Digital Home Staging-Startup aus Berlin.

Wer bist du und was macht Space Renovator?

Ich bin Mehdi Sarraj, Gründer und Geschäftsführer von Space Renovator. Ich habe die Firma nach meinem Architekturstudium an der TU Berlin gegründet. Mein Team und ich sehen uns als ein PropTech-Unternehmen, das mit der Erfahrung von Innenarchitekten preiswertes und nachhaltiges Digital Home Staging anbietet.

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Space Renovator – Digital Home Staging - ©

Die Digitalisierung ist ein allgegenwärtiges Schlagwort in der Immobilienbranche. Ihr steht mit eurem Produkt mitten in der digitalen Transformation. Wie erlebt ihr den Wandel?

Die digital trägen Zeiten sind vorbei. Wir erleben aktuell viele Veränderungen und Entwicklungen, die nach innovativen Prozessen verlangen. Es gibt viele digitale Stellschrauben, die optimiert werden können, um mehr Kunden und Umsatz zu generieren, aber auch um die Arbeitsprozesse zu beschleunigen. Die PropTechs sind in fast allen Bereichen der Wohnungswirtschaft zu finden. Zum Beispiel wird das sogenannte BIM (Building Information Modeling) bei der Entwicklung und in der Bauphase genutzt, um effizienter und kostengünstiger zu planen sowie Fehler zu vermeiden. Des Weiteren kommen verstärkt Virtual und Augmented Reality zum Einsatz, um das Nutzererlebnis bei der Online-Immobiliensuche noch spannender und zugänglicher zu machen und die Kaufentscheidung zu beschleunigen.

Artificial Intelligence (AI) bzw. Künstliche Intelligenz (KI) ist ein weiteres großes Thema in der Immobilienbranche. KI wird dazu beitragen, um etwa Markttrends vorherzusagen. Mit dieser Technologie könnten historische Marktentwicklungen für eine Region analysiert und beispielsweise die Sicherheit, umliegende Schulen, öffentliche Verkehrsmittel, Gastronomien oder Freizeitmöglichkeiten automatisch bei der Bewertung einer Immobilie berücksichtigt werden.

Home Staging findet immer mehr Anwendung auf dem deutschen Markt. Aber Deutschland hinkt hier im internationalen Vergleich weiterhin hinterher. Wieso ist das so und wo wollt ihr hier ansetzen?

Das Home Staging ist in den USA längst ein Muss. Diese verkaufsfördernde Maßnahme existiert seit den 1970er Jahren. In Deutschland dagegen gibt es erst seit 2010 den Berufsverband für Home-Staging DGHR e.V.. Man sieht also deutlich, dass wir in diesem Bereich hinterherhinken.

Die Makler in den USA arbeiten insgesamt mehr mit Emotionen – sie wollen ihre Kunden überraschen. Home Staging ist hier ein beliebtes Mittel, um Wertigkeit und Wohnträume zu vermitteln. In Deutschland war das lange Zeit kein Thema. Hier wurde eine Immobilie überwiegend als sachliches Produkt verkauft. Auch wenn Immobilien überwiegend noch unmöbliert verkauft werden, kommt auch hier allmählich Emotionalisierung durch Home Staging an.

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Einrichtung und Wohnatmosphäre entstehen virtuell in einer Software - ©

In den USA geht man noch viel weiter. Manchmal werden Personen gesucht, die während der Vermarktung kostenlos in dem Haus wohnen. Damit soll das Haus nicht als leerstehendes Objekt, sondern als bewohnter Raum inszeniert werden. Potenzielle Kunden sollen gleich emotional gebunden werden, indem sie unterbewusst das Gefühl kriegen, jemand wohnt in der Immobilie. Der Duft von frischem Kaffee oder einer gekochten Speise wirkt überzeugender und natürlicher als ein leerer Raum, der vielleicht noch nach Farbe riecht.

Inzwischen gibt es Alternativen zu dem klassischen Home Staging, wie z.B. das Digital Home Staging – die virtuelle Form. Digital Home Staging bietet mehr Flexibilität, ist preisgünstiger und gleichzeitig nachhaltiger.

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Die Konzeption der Visualisierung anhand einer Fotovorlage - ©

Diese Technologie eignet sich natürlich optimal in der weltweiten Corona-Krise: Immobilienkäufer können eine virtuell möblierte Wohnung online besichtigen und sich besser in das Objekt hineinversetzen. Ca. 80 Prozent der Bevölkerung können sich nämlich in einem leeren Räumen nicht vorstellen, wo Möbelstücke am besten platziert werden sollten, damit aus dem Raum ein Zuhause wird. In unmöblierten Immobilien fällt es außerdem schwer die Größenverhältnisse oder mögliche Raumnutzungen auf den ersten Blick zu erkennen.

Mit Space Renovator haben wir uns auf das Digital Home Staging spezialisiert und möchten KI für unsere Software verwenden. Die KI soll aus einem Grundriss oder Foto automatisch ein 3D-Erlebnis mit hochwertigen Visualisierungen erstellen. Dies am besten on the fly innerhalb weniger Sekunden!


Das Resultat in der Vorher-/Nachher-Ansicht (Space Renovator)

In der gesamten Branche sind Digitalisierungsmaßnahmen spürbar – und das hat schon vor Corona begonnen. Wie seht ihr die Immobilienbranche aus der PropTech-Sicht? Zeichnet sich eine Disruption ab, wie wir sie schon in anderen Branchen beobachten konnten? Und inwiefern wandeln sich die Rahmenbedingungen für den Makler?

Die verschiedenen Akteure des Immobiliensektors hatten keine andere Wahl, als ihre Angebote zu digitalisieren, um der Entwicklung des Marktes zu folgen. Aber die neuen Technologien stehen im Dienste der Immobilienprofis. Ich denke, in der Immobilienbranche sind es die Menschen, die den Unterschied machen, nicht die Technologien. Die Rolle des Maklers ist dabei sehr wichtig! Mit den richtigen Tools haben Makler jetzt die Gelegenheit, den Kunden in jeder Phase (von der Akquise bis zur Vermarktung) besser zu begleiten und größere Mehrwerte zu bieten.

Das beobachten wir auch. Die klassische Rolle des Maklers verschwimmt. Als Makler verstehen wir uns immer mehr als Partner, der Kunden bei der Kaufs- und Verkaufsentscheidungen hilft. Digitale Tools sind hier ein gutes Mittel, weil sie Unmittelbarkeit und Flexibilität auf der einen Seite aber auch individuelle Betreuung auf der Seite ermöglichen.

Gesetzliche Reglementierungen wie das Bestellerprinzip tragen diese Entwicklungen zudem mit. Gibt es aus eurer Perspektive darüber hinaus weitere Wandlungen in der Immobilienbranche ab?

Das vernetzte Haus bzw. Smart Home ist die Zukunft der Immobilie. Die Hausautomatisierung wird es jedem – noch bevor er nach Hause kommt – ermöglichen, den genauen Stromverbrauch aus der Ferne auszulesen, das Garagentor zu schließen, die Heizung oder die Kaffeemaschine einzuschalten. Der Immobilienmakler von morgen wird an diesem Prozess beteiligt sein.

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Smart Home-Lösungen erreichen den deutschen Markt: Intelligentes Türschloss von Nuki (Foto: Unsplash/Nuki) - ©

Nehmen wir an: Einer Ihrer Kunden vertraut Ihnen sein Haus an, das er während seines Urlaubs zum Verkauf angeboten hat. Sie können zum Beispiel einige Stunden vor einer Besichtigung die elektrischen Fenster öffnen, um das Haus zu lüften. Oder Sie schalten die Heizung ein, damit sich die Interessenten wohlfühlen.

Jedes Haus wird ein Profil mit Verbrauchsinformationen haben. Wenn Sie das Haus zum Verkauf anbieten, haben Sie alle Informationen über den Energieverbrauch, über die am meisten genutzten Räume, über die Nachbarschaft, über alle Geräte usw. sofort zur Hand. So können Sie Ihren Käufern passende Ratschläge geben, um ihr zukünftiges Eigentum zu optimieren. Das ist eine gute Möglichkeit der Kundenbindung!

Danke für das spannende Interview! Wir wünschen Space Renovator alles Gute für die Zukunft.

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